Ceci est un petit récapitulatif des autorisations d'urbanisme en vigueur et leur définition afin que vous puissiez comprendre le fonctionnement global du système d'autorisations du droit des sols français.
1 : Le Certificat d'Urbanisme ou CU
Le certificat d'urbanisme est une demande que l'on fait à la commune pour connaitre - et verrouiller les droits à construire sur un site donné. Le CU peut prendre 2 formes :
- le C.U. simple ou C.U.A est une demande informative qui ne nécessite pas de plans particuliers, il suffit de fournir le plan de situation du terrain et sa référence parcellaire. S'il est positif, le C.U. indique à quelles règles d'urbanisme est soumis le terrain et verrouille les droits à construire pour 18 mois (même en cas de modification du PLU).
- le C.U. opérationnel ou C.U.B est une demande plus précise. On fournit en complément du C.U.A, un plan de masse des bâtiments existants et à venir, la volumétrie générale du projet, sa future affectation (logement, commerce etc) et on produit une notice explicative. La commune doit alors statuer sur ce projet. C'est utile lorsque la construction se situe dans un lieu spécifique ou avec un contexte particulier : personnellement, je l'ai utilisé dans les cas suivants : zone agricole, zone inondable / proximité littoral, périphérie de commune, dent creuse, densification de parcelle.
L'avantage du C.U. est d'engager la commune en évitant les dépenses superflues pour le client.
2 : La Déclaration Préalable ou D.P.
On entend souvent dire qu'en dessous de 20 m², une D.P. suffit, c'est une simplification qui n'est pas toujours vraie. En effet, lorsque la somme de votre construction existante et de votre extension dépasse 150 m² de S.P., un permis est nécessaire.
Sauf cas particulier, la D.P. s'applique sur :
les aménagement et travaux de construction de 5 à 20 m² et jusqu'à 40 m² si la surface de plancher projetée (existant + extension) ne dépasse pas 150 m² ( seuil de recours à un architecte).
Construction d'un mur de plus de 2 m de haut ou lorsque les clôtures sont soumises à déclaration
Construction d'un bassin ou piscine de 10 à 100 m².
Travaux de ravalements de façade.
Changement de destination d'un local.
Pour en savoir plus, voir le site du Service Public ( lien en fin d'article)
3 : Le Permis de construire ou P.C.
Pour faire simple, un permis de construire est exigé pour les travaux de construction nouvelle, d'extension, de rénovation, à l'exception :
des travaux soumis à déclaration préalable
des travaux exemptés d'autorisation que sont :
- les piscines de moins de 10 m²
- les abris de jardin de moins de 5 m²
Son délai de base d'instruction est de 3 mois qui peuvent être prolongés sur notification de votre commune lorsqu'on se trouve soumis à un service.
Cas particulier : le changement de destination - lorsqu'on transforme par exemple une remise agricole en habitation, il s'agit d'un changement de destination (agricole > logement) qui s'apparente à de la construction nouvelle. Attention à la taxe d'aménagement !
4 : Le Permis de construire une Maison individuelle ou P.C.M.I.
Pour simplifier les démarches, le PCMI sert à déclarer la construction d'une maison individuelle ou de ses annexes (piscine, garage etc.). Le formulaire Cerfa est simplifié, les pièces à fournir le sont également.
A noter : Il existe un seuil, porté à 150 m² en 2017, en deçà duquel, un particulier construisant pour lui-même, n'est pas tenu de faire appel à un architecte.
En savoir plus sur le seuil de recours à un architecte
Extrait de l'article R*431-2 du Code de l'Urbanisme
En vigueur depuis le 23 juin 2019
Pour l'application de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques, les exploitations agricoles ou les coopératives d'utilisation de matériel agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :
a) Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas cent cinquante mètres carrés ;
b) Une construction à usage agricole ou les constructions nécessaires au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de l'article R. 420-1 n'excèdent pas huit cents mètres carrés ;
c) Des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à quatre mètres et dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de l'article R. 420-1 n'excèdent pas deux mille mètres carrés.
La demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l'architecte, ont connaissance de l'existence de règles générales de construction prévues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation et notamment, lorsque la construction y est soumise, des règles d'accessibilité fixées en application de l'article L. 111-7 de ce code et de l'obligation de respecter ces règles.
Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des plafonds fixés par le présent article.
Ce qu'il faut savoir en définitive
5 : L'Autorisation de Travaux ou D.A.T.
Dans le cas d'un E.R.P. (Établissement Recevant du Public), comme pour un commerce, une administration ou une salle de réception, il est nécessaire de déposer une D.A.T. avant ouverture afin de vérifier que le projet respecte les règles de sécurité incendie et d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. C'est une façon de vérifier que vous pouvez recevoir du public, que les moyens mis en œuvre pour les accueillir et les évacuer sont conformes aux règles en vigueur.
6 : Le Permis de Démolir ou P.D.
Il sert à déclarer la démolition d'un bâtiment mais il est possible de le déposer en même temps qu'un permis de construire en joignant seulement les pièces qui correspondent à cette démolition. Il s'agit généralement d'une photographie de l'existant et d'un plan de masse.
Attention, une démolition peut être interdite du fait de la qualité ou de la date de la construction. De même, il peut être déconseillé de démolir au risque de ne pas pouvoir reconstruire derrière. Pensez à prendre conseil auprès d'un professionnel.
7 : Le Permis d'Aménager ou P.A.
On ne parle plus de lotissement mais de permis d'aménager. Généralement, les géomètres experts s'occupaient de cette formalité en parallèle du bornage du terrain. Depuis juillet 2017, faire appel à un architecte est obligatoire pour un P.A. de plus de 2500 m² afin d'ajouter une notion d'intégration paysagère et d'étude globale du site, pour éviter les lotissements juxtaposés et totalement indépendants que l'on a pu voir. Cette formalité vient en préalable à toute construction. D'ailleurs, pour protéger les particuliers, aucun permis de construire ne peut être déposé tant que les réseaux et les voiries du P.A. ne sont pas terminés.
Conclusion :
Dans tous les cas, je vous conseille de consulter la commune de votre projet, de récupérer les documents d'urbanisme en vigueur dans votre secteur et de vérifier que vous pouvez construire en préalable à tout projet de construction. Enfin, certains délais sont incompressibles, je vous déconseille fortement d'envisager d'anticiper les travaux, c'est source de stress et de conflits supplémentaires.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre sur le site du Service Public, libre d'accès : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N319
Petit lexique complémentaire :
S.P. : surface de plancher, c'est la surface qui sert de référence pour les administrations et notamment les impôts, elle remplace l'ancienne SHON d'avant 2017. La S.P. est la somme des planchers, comptée au nu intérieur des parois périphériques de la construction (la paroi s'entend structure + isolation pour vous favoriser si votre isolation est épaisse) déduction faite des garages, combles et terrasses. Pour les calculs, elle est couplée à la ST
S.T. : surface taxable, c'est la SP dont les déductions ne sont pas faites.
Taxe d'aménagement : C'est la taxe que l'on reçoit suite à un permis de construire. Elle remplace les anciennes taxes : TLE (taxe locale d'équipement) et taxe d'archéologie préventive.